임차권등기명령 전자소송 혼자 신청하는 법 (2026 비용·기간)

계약 만기일이 지났는데 보증금이 들어오지 않으면, 가장 먼저 해야 할 일은 소송이 아니라 '등기'입니다. 임차권등기명령은 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권을 붙잡아 두는 장치이기 때문입니다. 이 글에서는 법무사를 거치지 않고 대법원 전자소송으로 직접 신청하는 절차와 비용, 등기부에 반영되기까지의 기간을 순서대로 정리합니다.

임차권등기명령이란 — 보증금을 못 받은 세입자의 안전장치

근거는 주택임대차보호법 제3조의3입니다. 제1항은 "임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다"고 규정합니다(국가법령정보센터).

핵심 효과는 두 가지입니다. 임차권등기가 완료되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하거나 종전에 갖고 있던 권리를 그대로 유지하게 됩니다. 다만 조문상 우선변제권 취득 시점의 기준은 '등기가 마쳐진 시점'이라는 점이 중요합니다.

그래서 순서가 뒤바뀌면 안 됩니다. 등기가 완료되기 전에 짐을 빼고 전출신고까지 마치면, 점유와 주민등록으로 유지되던 대항력이 끊길 수 있습니다. 새 집 계약 일정이 급하더라도 '등기 완료 확인 → 전출' 순서를 지키는 것이 안전합니다.

신청 가능 조건 — 해당 여부 먼저 확인

조문의 문언 그대로, 신청은 '임대차가 끝난 후'에 가능합니다. 즉 계약 기간이 만료됐거나, 해지 통보의 효력이 발생해 임대차가 종료된 상태여야 합니다. 만기 전에 미리 접수해 두는 방식은 요건에 맞지 않습니다.

접수 전 아래 항목을 확인하세요.

• 계약 만료일(또는 해지 효력 발생일)이 이미 지났는지
• 보증금 전부 또는 일부가 반환되지 않은 상태인지
• 주민등록상 주소가 임차주택 주소와 일치하는지, 확정일자를 받아 두었는지
• 등기사항전부증명서상 소유자(임대인)와 계약서상 임대인 인적사항이 일치하는지

소유자가 바뀌었거나 신탁등기가 되어 있는 경우, 신청서에 기재할 상대방 자체가 달라질 수 있습니다. 이때는 등기부를 먼저 발급받아 권리관계를 확인한 뒤 진행해야 합니다.

준비 서류 체크리스트

전자소송은 스캔 파일 업로드 방식이라, 서류를 미리 PDF로 만들어 두면 접수가 훨씬 빠릅니다.

• 임대차계약서 사본(특약 포함 전체 면)
• 주민등록등본 또는 초본(임차주택 전입 사실 확인용)
• 부동산 등기사항전부증명서(최근 발급본)
• 보증금 미반환 사실을 보여주는 자료(내용증명 발송 내역, 문자·카카오톡 대화, 계좌 거래내역 등)
• 전자소송 로그인용 공동인증서
• 인지대·송달료 및 등기신청수수료 전자납부 영수필 정보

대법원 전자소송 단계별 접수 방법

대법원 전자소송포털에서는 민사신청 > 서류제출 메뉴를 통해 '주택임차권등기명령신청서' 양식을 선택해 작성·제출할 수 있습니다(대한민국 법원 전자소송포털). 흐름은 다음과 같습니다.

1. 전자소송포털 회원가입 후 공동인증서 등록, 전자소송 진행 동의
2. 민사신청 > 서류제출에서 '주택임차권등기명령신청' 선택
3. 관할 법원(임차주택 소재지 관할) 지정
4. 당사자(신청인·피신청인) 입력 — 등기부·계약서 표기와 동일하게
5. 신청 취지·이유, 임차보증금액, 임대차계약일, 점유 개시일, 확정일자 입력
6. 목적물 표시는 등기사항전부증명서의 부동산 표시를 그대로 옮겨 적기(동·호수, 면적 포함)
7. 첨부서류 업로드 후 비용 납부, 전자서명·제출

특히 목적물 표시와 임대인 인적사항은 등기부 기재와 한 글자라도 다르면 보정 명령이 나올 수 있는 부분입니다. 등기부를 화면에 띄워 두고 그대로 옮기는 방식이 가장 확실합니다.

비용은 얼마나 드나

찾기쉬운 생활법령정보 안내에 따르면 신청비용은 인지대·송달료·등록면허세(지방교육세 포함)·등기신청수수료로 구성되며, 임대인 1명·임차인 1명·주택 1개 기준 총액은 약 43,400원으로 정리되어 있습니다(찾기쉬운 생활법령정보).

납부 경로가 둘로 나뉜다는 점도 미리 알아두세요. 인지대·송달료는 전자소송 안에서 전자납부한 뒤 영수필 정보를 첨부하고, 등기신청(촉탁)수수료는 인터넷등기소에서 별도로 전자납부한 뒤 영수필을 제출해야 합니다. 한쪽을 빠뜨리면 접수가 지연됩니다.

에디터 노트: '법무사에게 맡기면 30만 원'이라는 이야기가 자주 돌지만, 법무사 보수는 사무소별로 자유롭게 정해지며 이번 조사에서는 평균 금액을 확인할 수 있는 공식 통계를 찾지 못했습니다. 따라서 절감액을 단정하기보다, 실비가 약 43,400원 수준이라는 사실을 기준으로 대행 견적을 받아 비교하는 편이 정확합니다. 참고로 전자접수 시 인지액이 약 10% 할인된다는 정리도 있으나, 이는 민간 자료 기준이므로 실제 금액은 납부 화면에서 확인하세요(albup.co.kr).

등기부에 올라오기까지 실제 걸리는 시간

민간 법률정보 자료 기준으로는 신청서 제출부터 결정까지 약 7~14일, 결정 송달 이후 등기가 경료되기까지 약 2~5일이 더 걸려, 정상 진행 시 전체 2주(10~19일) 내외로 정리됩니다(전세법률정보). 다만 이는 공식 통계가 아니라 실무 정리 자료이므로 법원별·사안별로 달라질 수 있습니다.

변수는 대부분 '송달'입니다. 같은 자료에서는 임대인에게 결정문 송달이 되지 않으면 3~4개월까지 지연될 수 있다고 지적합니다. 임대인이 주소지에 없거나 수령을 회피하면 공시송달 등 절차가 추가되기 때문입니다.

진행 상황은 전자소송포털의 '나의 사건' 메뉴에서 확인할 수 있습니다. 결정이 났더라도 안심하지 말고, 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서를 새로 발급해 임차권등기가 실제로 기재됐는지 확인한 뒤 이사 일정을 확정하세요.

주의할 점·예외

• 등기 완료 전 전출은 금물: 우선변제권의 기준 시점이 등기 완료 시점인 만큼, 등기 기재를 확인하기 전에 주민등록을 옮기면 권리 공백이 생길 수 있습니다.
• 공동임차인 문제: 주택임대차보호법 제3조의3 본문은 신청 주체를 '임차인'으로만 적고 있어 공동임차인 전원 신청 의무를 명시하지 않습니다. 다만 실무 처리 기준(법원 예규·판례)은 이번 조사에서 확인하지 못했으므로, 계약서상 임차인이 2인 이상이라면 관할 법원 종합민원실에 사전 문의가 필요합니다.
• 권리관계가 복잡한 물건: 신탁등기, 가압류·경매 개시, 소유자 변경이 얽혀 있으면 상대방 특정부터 달라집니다. 이 경우 직접 접수보다 법률 전문가 상담이 안전합니다.
• 보증금을 받은 뒤 처리: 신청 후 임대인이 보증금을 반환했다면 취하 및 등기 말소 절차를 밟아야 합니다. 다만 구체적인 절차와 말소 소요 기간은 이번 조사에서 확인하지 못했으므로 관할 법원과 등기소에 확인하세요.
• 법령 개정 확인: 주택임대차보호법은 개정 시행이 예정된 조문이 있을 수 있으므로, 신청 직전 국가법령정보센터에서 현행 조문을 다시 확인하는 것이 좋습니다.

정리

• 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 못 받은 경우에 신청할 수 있고, 등기가 마쳐진 시점을 기준으로 대항력·우선변제권이 유지됩니다.
• 실비는 임대인·임차인 각 1인, 주택 1개 기준 약 43,400원이며, 인지대·송달료는 전자소송에서, 등기신청수수료는 인터넷등기소에서 각각 납부합니다.
• 정상 진행 시 2주 내외지만 송달이 막히면 수개월까지 늦어질 수 있으니, 등기부에 기재된 것을 확인한 뒤에 이사·전출 일정을 확정하세요.

이 글은 일반적인 정보 제공 목적이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 정확한 요건·비용·절차는 관할 법원과 대법원 전자소송포털, 국가법령정보센터에서 확인하세요.