상생임대주택 공실 기간, 직전 임대차계약 인정될까

세입자가 나간 뒤 도배·수리를 하거나 새 임차인을 찾느라 몇 달 집이 비는 일은 흔합니다. 문제는 그 공백이 상생임대주택 특례의 '직전 임대차계약'을 무효로 만드는지입니다. 이 글은 국세청·기획재정부 해석과 소득세법 시행령 규정을 근거로 공실이 특례에 미치는 영향과, 오히려 놓치기 쉬운 함정을 정리합니다.

상생임대주택 특례 핵심 요건과 '직전 계약'의 정의

상생임대주택 특례는 조정대상지역 1세대 1주택 비과세에 필요한 실거주 요건 2년을 면제해 주는 제도입니다. 국가법령정보센터에 게시된 소득세법 시행령 제155조의3 기준으로, 직전 임대차계약은 실제 임대 기간이 1년 6개월 이상이어야 하고, 상생임대차계약은 보증금·임대료를 5% 이하로 인상해 2년 이상 유지해야 합니다(국가법령정보센터).

여기서 가장 많이 걸리는 지점은 '누가 체결한 계약인가'입니다. 국세청 국세법령정보시스템에 공개된 해석에 따르면 직전 임대차계약은 임대인이 주택을 취득한 뒤 직접 체결한 계약이어야 하며, 매수하면서 전 소유자의 임대차계약을 승계한 경우 그 계약은 직전 임대차계약으로 인정되지 않습니다(국세청 국세법령정보시스템). 갭투자로 매수한 주택이라면 승계 계약이 끝난 뒤 본인이 새로 맺은 계약부터 카운트가 시작됩니다.

공실 기간이 있어도 직전 계약은 인정됩니다

핵심 결론부터 보면, 직전 임대차계약과 상생임대차계약 사이에 공실 기간이 발생하거나 그 기간에 임대인이 일시 거주하더라도 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있다는 것이 과세당국의 해석입니다(국세청 국세법령정보시스템). 두 계약이 시간적으로 끊김 없이 붙어 있어야 한다는 요건은 규정돼 있지 않습니다.

공실 기간의 상한도 별도로 정해져 있지 않습니다. 기획재정부 유권해석과 소득세법 시행령 어디에도 '직전 계약 종료 후 몇 개월 이내에 상생계약을 체결해야 한다'는 식의 기한 제한은 명시돼 있지 않습니다(같은 자료). 다만 이 말이 무한정 미뤄도 된다는 뜻은 아닙니다.

실질적인 마감선은 계약 체결 기한입니다. 상생임대차계약의 체결 및 계약금 수령 기한은 당초 2024년 12월 31일에서 2026년 12월 31일까지로 2년 연장됐습니다(국가법령정보센터). 공실이 길어져 이 날짜를 넘겨 새 계약을 맺으면 공실 자체가 문제라서가 아니라 체결 기한을 놓쳐 특례가 무산됩니다.

에디터 노트: 공실 허용 여부보다 관리해야 할 변수는 '기간 계산'입니다. 임대 기간은 월력에 따라 계산하고 1개월 미만의 일수는 1개월로 보므로(같은 자료), 직전 계약 1년 6개월과 상생 계약 2년이 실제 임대 개시일 기준으로 채워지는지 달력에 적어두고 확인하는 편이 안전합니다.

중도 해지로 생긴 공실은 조건이 다릅니다

만기를 채우고 나간 경우와, 세입자가 만기 전에 자진 퇴거해 직전 계약의 1년 6개월을 못 채운 경우는 취급이 다릅니다. 후자는 새 임차인과의 임대 기간을 합산해 1년 6개월을 채울 수 있지만, 그 조건으로 보증금과 임대료를 종전 계약과 같거나 낮게 체결해야 합니다(국가법령정보센터).

이 부분이 실무에서 가장 자주 지적되는 함정입니다. 국세청 국세법령정보시스템 사례 정리에서는 조기 퇴거 후 새 세입자에게 5%를 올려 계약하면 직전 임대 기간 합산이 무효가 되므로 반드시 종전과 같거나 낮은 금액으로 써야 한다는 지적이 반복됩니다(국세청 국세법령정보시스템). "어차피 5%까지는 괜찮다"는 통념이 여기서는 정반대로 작동합니다.

신고·증빙에서 놓치기 쉬운 절차

계약을 잘 맺어도 신고를 빠뜨리면 별도의 불이익이 생깁니다. 주택임대차신고제 계도기간은 2025년 5월 31일로 종료돼 2025년 6월 1일부터는 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고하지 않으면 과태료가 부과됩니다(국토교통부 부동산거래관리시스템). 지연 신고는 최대 30만 원, 거짓 신고는 최대 100만 원이 부과됩니다(같은 자료).

신고 대상과 방법은 다음과 같습니다.

• 대상: 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 임대차계약
• 방법: 관할 읍·면·동 행정복지센터 방문 또는 부동산거래관리시스템 온라인 신고
• 효과: 계약서를 첨부해 신고를 접수하면 확정일자가 자동 부여

특례 적용을 위해 구체적으로 어떤 서류를 준비하고 어디에 제출해야 하는지는 이 글의 근거 자료에서 확인되지 않았으므로, 양도소득세 신고 시 필요한 증빙 항목은 홈택스와 관할 세무서에서 직접 확인하는 것이 안전합니다.

주의할 점·예외

• 공실 자체는 허용되지만 상생임대차계약의 체결과 계약금 수령은 2026년 12월 31일까지 끝나야 합니다.
• 취득 시 승계한 전 임대인의 계약 기간은 직전 임대차계약 기간으로 인정되지 않습니다. 본인이 새로 체결해 1년 6개월 이상 유지해야 합니다.
• 중도 해지 후 기간을 합산하려면 5% 인상이 아니라 동결 또는 인하가 조건입니다.
• 임대인은 동일인이어야 하고, 임차인은 직전 계약과 달라도 인정됩니다(국세청 국세법령정보시스템).
• 공실 중 임대인이 시설 보수 목적으로 일시 전입신고한 사안만 다툰 조세심판원 단독 결정례는 공표 데이터베이스에서 확인되지 않았습니다. 행정해석은 계약 간 공실이나 임대인 거주 여부와 무관하게 요건 충족 시 특례를 인정하고 있으나, 개별 사안은 사전답변 등으로 확인하는 편이 안전합니다.
• 보증금과 월세 구성을 바꿔 5% 한도를 계산하는 경우의 전환 기준은 이 글의 근거 자료에 없으므로 국세청 또는 세무 대리인 확인이 필요합니다.

정리

• 직전 계약과 상생 계약 사이의 공실은 특례를 깨지 않으며, 공실 기간의 상한선도 규정돼 있지 않습니다.
• 대신 2026년 12월 31일까지 상생임대차계약 체결과 계약금 수령을 마쳐야 하고, 승계 계약은 직전 계약으로 인정되지 않습니다.
• 중도 해지 후 기간을 합산하려면 임대료를 동결하거나 낮춰야 하며, 계약 후 30일 이내 주택임대차신고도 챙겨야 합니다.

이 글은 일반적인 정보 제공 목적이며 개별 사안에 대한 세무 판단이 아닙니다. 정확한 내용은 국세청·관할 세무서 등 관련 기관에서 확인하세요.